Assemblées générales

Extrait des derniers procès-Verbaux des assemblées générales

• Nominations : Nomination du conseil de copropriété : L’assemblée décide d’en créer. Nomination du vérificateur aux comptes : L’assemblée décide d’en nommer un.
• Travaux Façades : Explications, suivi des travaux façades / terrasses / toitures Le syndic explique que les travaux ont bien commencé. Il a été remarqué, après le nettoyage de la façade qu’il y avait plusieurs problèmes :
  • Des joints sont à refaire
  • Des blocs de pierres sont soit à refixer soit à remplacer Le syndic informe que tous ces travaux auront un surcoût et recevoir un devis pour ces travaux supplémentaires bien qu’un certain montant soit déjà compris dans le devis initial. Le syndic informe également : suite à l'augmentation du coût des matières, VIMAR a augmenté ses prix. Cela fait partie du surplus demandé au du mois d'août. Le syndic explique avoir réussi à diminuer l'augmentation de 9,8% à 8,5%. Afin de diminuer le coût des travaux, le syndic s'est également renseigné quant à l'installation de bâches publicitaires sur l'échafaudage pendant la durée des travaux. Proposition de donner mandat au conseil de copropriété pour valider l'installation de ces bâches, des publicités affichées et du montant que la copropriété pourrait percevoir.
• Mandat à CLUSTER PRIMES pour rechercher et obtenir des primes pour l'ACP – Ratification Le syndic informe avoir demandé offre à CLUSTER PRIMES pour rechercher des primes pour l'ACP. Cette société informée peut avoir des primes jusqu'à un montant de 135.681,48 €. Le coût de cette société sera entre 8 et 10% des primes octroyées.
• Réorganisation des sas d'entrée (changement boîtes aux lettres et portes d'entrées, mise en peinture, changement de la parlophonie existante, ajout d'un parlophone en face de rue) Le syndic fait partie d'un devis afin que l'ACP puisse avoir une idée de prix sur ces travaux. Il est proposé de donner mandat au Conseil pour faire le choix du devis.

• Sinistres et contentieux Actuellement 6 sinistres sont ouverts :
  • a) Sinistre 23/01 : DDE Parquet Madame S. : Son parquet se soulevait. Un fort taux d’humidité a été constaté. Le sol a été ouvert. Aucune fuite n’a été constatée. Le sol a été refermé. L’assurance refuse d’intervenir car il n’y aucune cause constatée. Montant : 4073,90 Proposition de nettoyer ce compte par les charges. Accepté.
  • b) Sinistre 23/02 : Dégâts des eaux Madame M. Cause : fuite d’eau dans l’appartement suite à un dégât des eaux au B-04G. Montant : 312,80€, imputé en charges commune car pas d’intervention de l’assurance. Accepté.
  • c) Sinistre 23/03 : Dégâts des eaux Madame M. Suite à un bouchon d’évacuation d’eau en toiture. Attente de devis en état.
  • d) Sinistre 23/04 : Dégâts des eaux suite à un débordement dégout chez Monsieur P. Montant total : 7260€ pour réparation du dommage et 196,10€ pour le débouchage. Le courtier de la copropriété a demandé un devis comparatif. Monsieur P. refuse de faire appel à une autre société pour cette réparation et n’en a pas fourni. Le courtier de la copropriété déconseille d’ouvrir ce dossier à l’assurance et conseille la copropriété d’indemniser M. P. Le syndic demande à l’AG se elle accepte d’être son propre assureur ou si le sinistre doit être déclaré. Accepté.
  • e) Sinistre 23/05 : Dégâts des eaux dans l’appartement LOGE 3. Origine siphon du bain de l’appartement C01D. Attente de devis pour savoir si la déclaration à l’assurance ou pas.
  • f) Sinistre 23/06 : DDE Parquet Madame S. : L’origine se trouve au niveau d’un tuyau d’arrivée de chauffage. Attente de devis. Suite au grand nombre de sinistres déclarés à l’assurance, celle-ci a d’élever la franchise à 3500€ (1500€ indexé). Dans ce cadre, le syndic propose de mutualiser la franchise, en déduction du montant de la franchise légale (310€) qui sera payée par le tiers responsable du sinistre, si l’origine se trouve dans une partie privative. Accepté Afin de diminuer la sinistralité de l’immeuble, proposition de ne pas déclarer les sinistres à l’assurance en dessous 5000€. Accepté
• Travaux et financement :
  • a) Point sur les travaux avec l’architecte.
  • b) Explication des surcoûts du chantier.
• Les suppléments s’élèvent au total à 192.460€. des appels de fonds supplémentaires ont été faits pour un total de 110.120€. Un appel de 90.000 euros doit être fait afin de payer les dernières factures. L’AG rappelle aux propriétaires absents qu’une prime d’environ 130.000€ sera attribuée à la copropriété

• Au 22/05/2024, il existe des charges impayées pour un total de 22.094,38€ Des factures de VIMAR sont impayées pour un montant de :
  - 15.247,55 – Taxe voiries
  - 12.865,80 – Taxe voiries
  - 1.750,00 – Solde retenu sur facture « décompte générale et définitif » soit un total de 29.890,35 euros
• Information par l'architecte du suivi des travaux de rénovation des façades & terrasses par l'entreprise VIMAR – Explications et justifications s'agissant du dépassement de budget préalablement approuvé, y compris les taxes de voiries provisionnées – Examen et vote concernant toutes décisions à prendre dans le cadre du financement de ces travaux: L'architecte a informé le Syndic qu'il n'assisterait pas à l'Assemblée Générale extraordinaire, arguant avoir été prévenu trop tardivement. Il a alors établi une note explicative qui sera annexée au présent procès-verbal. Le Syndic fait lecture de cette note aux copropriétaires Le Syndic répond aux interrogations des copropriétaires Le Syndic relancera VIMAR pour obtenir que les documents indispensables à la demande de premières soient complétés par leurs soins dans les plus brefs délais. Le Syndic interrogera l'architecte et VIMAR concernant la conformité de la configuration des garde-corps (absence de point d'accroche aux murs), notamment au niveau de l'appartement de M. B. L’assemblée Générale demande l’imputation du sole des travaux (après épuisement du Fonds de Réserve en charges courantes).
• Examen et vote concernant tout recours à exercer en relation avec la résolution n°4 ci-avant – Ratification de la désignation d'un avocat – Mode de financement de ces prestations. Sur les recommandations du Conseil de copropriété, le Syndic a consulté le bureau d'avocats qui sont présents lors de l'Assemblée générale. Ils font partie du résultat de leur consultation aux copropriétaires et répondent à leurs interrogations. L'avocat conseille d'interroger les intervenants pour leur demander de justifier leurs dépassements de budgets.
• L'Assemblée Générale ratifie, à la majorité des copropriétaires présents et représentés, le mandat donné au bureau d'avocats pour interroger les intervenants (Architecte, VIMAR, GESTEA), afin d'obtenir les justificatifs des dépassements de budget

• Rapport sur les sinistres en cours:
  * Sinistre 499501 – Sinistre dégât des eaux – Appartement A1 (Ancien Sinistre GESTEA) Origine : Bouchon sur une décharge commune (07/2023). Le Syndic reste dans l’attente de la facture de remise en état de l’appartement A1 pour réclamer le solde de l’indemnité + TVA.
  * Sinistre 499502 – Sinistre dégât des eaux – Appartements A1, A2 & A3 Origine : Fuite sur tuyau de chauffage privatif encastré. La franchise de 3.809,05€ sera imputée au propriétaire de l’appartement A3 en application de la décision d’Assemblée Générale en date du 16/11/2023.
  Le propriétaire de l’appartement A1 doit fournir un devis de remise en état. À défaut de quoi ce dossier sera clôturé en l’état.
  * Sinistre 499505 (Ancien Sinistre GESTEA) Ce sinistre va être clôturé lors du prochain décompte trimestriel.
  * Sinistre 499506 (Ancien Sinistre GESTEA) Le syndic n’a trouvé aucune information au sujet de ce sinistre. Il a également interrogé le courtier qui n’a pas connaissance de ce dossier. Ce sinistre va être clôturé lors du prochain décompte trimestriel.
  * Sinistre 499507 – Sinistre dégât des eaux – Appartement CG4 (Ancien Sinistre GESTEA) À réception des coordonnées bancaires du propriétaire de l’appartement CG4, l’indemnité sera versée et ce sinistre sera clôturé.
  * Sinistre 499510 – Sinistre dégât des eaux – Appartement BG1 Origine : Fuite sur une section de descente d’eaux pluviales en façade arrière. Ces travaux nécessitent l’utilisation d’un échafaudage. La société HLP doit confirmer au syndic qu’elle est en mesure de procéder à la réparation. Les propriétaires ayant subi des dommages dans leurs appartements devront transmettre un devis de remise en état au Syndic.
• Rapport sur les contentieux et procédures judiciaires en cours: Il existe deux dossiers contentieux en cours :
  * ACP RICHELIEU contre le copropriétaire C.R.I. Le Syndic a confié ce dossier recouvrement au bureau d’avocats – CEW & PARTNERS. Le débiteur est en faillite. L’avocat mandaté dans ce dossier a déclaré la créance au curateur de faillite le 30/08/2024. L’avocat a également effectué une déclaration de créance au registre des faillites. Il y aurait de nombreux créanciers dont certains privilégiés. L’avocat va prendre toutes actions utiles pour obtenir la vente rapide du bien.
  * ACP RICHELIEU contre l’architecte :Le Bureau d’avocat ARIUS LAW a informé l’architecte de la réclamation de l’ACP RICHELIEU. Celui-ci a alors informé son assureur de cette situation. L’assureur de l’architecte a alors adressé un courrier en réponse à ARIUS LAW, niant la responsabilité de l’architecte. ARIUS LAW a répondu à ce courrier le 01/10/2024 et a adressé un état d’avancement au Syndic ce jour. L’Assemblée Générale accepte, à la majorité des copropriétaires présents et représentés, l’introduction d’une procédure judiciaire à l’encontre de l’architecte GENGOUX VERJUS et donne mandat au Syndic et Conseil de copropriété pour prendre position dans l’hypothèse où une proposition de règlement amiable serait formulée par l’assureur de l'architecte. Le résultat des votes est le suivant : POUR : Tous les autres copropriétaires présents et représentés, soit 5325/5.655. CONTRE : (330), soit 330/5.655. ABSTENTION : Néant.
• Examen et vote concernant l’harmonisation forcée des plaquettes nominatives et l’imputation des frais de fourniture et pose, en frais privatifs occupants. Mise en conformité des ascenceurs: les précedentes travaux de mise en conformité des ascenceurs ont été réalisés sur base d'une analyse de risque de 2009 dont la durée de validité etait de 15 ans. Une nouvelle analyse a été commandée et réalisée par AIB Vincotte le 02/10/2024; des précisions sont demandés auprès des entreprises ayant envoyés des devis à ce sujet. la clé ascenseur -Lauters2 a été voté par la majorité absolu ,des copropriétaires présents et représentés, our un budget de 6355.0€HTVA et donne mandat au conseil de copropriété quant au choix du fournisseur. Ces travaux seront financés par un appel de fonds de réserve Bloc 2A (à réaliser sur instruction du conseil de copropriété)

Charges et répartition

1- Charges

Ce tableau des charges comprend : Communs généraux – Chauffage et eau - honoraires - Assurances – frais bancaires - Appels de fonds et privatifs

2- Répartition des charges - ACP Le Richelieu - 2021/2022