En prévoyant un budget précis des transformations et/ou réparations à opérer sur ce bien, l'expertise réalisée par un architecte neutre et indépendant vous permet de mieux évaluer la valeur de ce bien !
INFORMATIONS URBANISTIQUES
50 %
L'immeuble est très proche de Forest National et subit, jusque tard, la présence parfois remontée des spectateurs, la présence saturante des voitures.
Les rénovations successives réalisées par le propriétaire actuel n'ont pas fait l'objet d'une demande de permis d'urbanisme. Il s'agirait principalement de la modification du volume de toit, de rénovation d'appartement, d''aménagement du commerce, ... Ceci demande, avant vente, de procéder par obligation administrative à une mise en ordre urbanistique (établir un dossier de demande de permis, obtenir un avis de la commune et, le cas échéant, réaliser les travaux correctifs exigés)
CERTIFICATIONS OBLIGATOIRES
50 %
Label E- pour le premier étage
Label G pour le deuxième étage
EXTÉRIEURS, ABORDS & PLANTATIONS
95 %
La propriétaire signale avoir eu des altercations avec son voisin de droite (n° 20) au sujet d'une abondance d'eau dans les caves voisines (jusqu'à 1.50 m d'eau). Ce litige est apparemment éteint, bien que l'immeuble voisin soit toujours victime d'infiltrations conséquentes. Toutefois, rien ne permet de dire, lors de l'audit, que la cause puisse responsabiliser la propriétaire.
Il n'y a pas de réel espace vert. La cour est encombrée d'effets divers. Un bon entretien est nécessaire.
Le premier étage dispose d'une terrasse arrière figurant comme telle sur un extrait de plan de 1930. Cette terrasse joint le mur de fond de la parcelle et dispose d'une vue immédiate sur la parcelle adjacente. Cette particularité devra être renseignée dans la demande de permis d'urbanisme afin de statuer sur sa configuration.
La terrasse du rez doit être entretenue.
PATHOLOGIE DU BÂTIMENT
67 %
L'état de l'immeuble laisse suspecter la présence d'amiante; celle-ci devrait être contrôlée officiellement par un organisme agrée qui remettra un certificat.
Les tuyauteries en plomb n'ont pas été identifiées, cependant, l'état des techniques, notamment en cave, appellent une vérification et leur remplacement éventuels.
ENVELOPPE DU BÂTIMENT
89 %
Les rénovations successives ont tenté d'apporter du confort et de l'habitabilité. Toutefois, ces travaux sont pour la plupart, sans grande cohérence entre eux, et ont vécu un usage intensif. Certains ouvrages ont été réalisés sans recherche de perfection technique. Quelques revêtements muraux, dont ceux du commerce du rez, sont entièrement à revoir.
Des travaux d'aménagement ont été réalisés il y a quelques années, sans permis d'urbanisme, dont les barbacanes à l'avant.
Les égouttage d'eau de pluie ne posent apparemment pas de problèmes, cependant vu l'état de l'immeuble au moment de l'audit, tous les avaloirs n'ont pas pu être examinés. Nous recommandons un bon nettoyage des sols extérieurs et intérieurs, des avaloirs, sterfputs et fosse d'exhaure. Le cas échéant, un nettoyage des canalisations enterrées sera envisagé.
Il n'y a pas de citerne d'eau pluviales.
Les portes et fenêtres se distinguent en anciens et récents. Les récent fonctionnent (alu ou PVC, double vitrage, ...). Les anciennes portes sont vouées à être remplacées par des portes sécurisées. La devanture du commerce, au demeurant assez sympa, est appelée à être remplacée pour correspondre aux futures performances thermiques exigées par la région de Bruxelles-Capitale. Des primes et des prêts peuvent aider la propriétaire à entamer ces travaux.
PIÈCES DE VIE INTÉRIEURES
85 %
On notera que le structure bois de la pièce centrale du rez-de-chaussée a été renforcée en cave par une ossature complémentaire (travail rapide) afin de permettre aux clients du café de danser.
Certains ouvrages en briques, dans les caves (percement de murs, raccord, ...) mériteraient d'être examinés et éventuellement renforcés. Une évacuation de toutes les installations obsolètes apporterait plus de propreté aux parois en général. Un bon nettoyage est suggéré.
L'état des appartements et des communs mis en location doit être salubre, sécurisé à l'incendie, au gaz, etc, et doit permettre de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords. Nous invitons la propriétaire à prendre connaissance des exigences élémentaires en matière d'habitabilité formulées par la région de Bruxelles-Capitale, de se mettre en ordre, le cas échéant, dont voici le lien sur la coordination officieuse :
https://logement.brussels/wp-content/uploads/2021/04/Exigences-elementaires-en-matiere-de-securite-de-salubrite-et-dequipements-des-logements.pdf
Il n'y a pas de détecteurs incendie.
Nous rappelons à la propriétaire qu'à moyens termes les habitations devront satisfaire aux exigences de performances thermiques, notamment e ce qui concerne les portes et châssis.
Les cuisines des appartements à l'étage sont bien équipées. La cuisine du 1er étage est cependant un peu petite.
L'évacuation des hottes débouche en façade.
Les tuyauteries ne transitent pas par l'intermédiaire de gaines techniques. Leur tracé est réalisé en fonction de la facilité de réalisation.
La porte du Wc du 1è étage s'ouvre erronément vers l'intérieur.
Le tirage de la ventilation doit probablement être vérifié et éventuellenet motorisé par détection de présence.
LOCAUX SECONDAIRES & TECHNIQUES
85 %
Cf. les rubriques ci-avant.
Les largeurs de couloir et d'escalier sont étroits. Malgré un message affiché par la propriétaire, les communs sont jonchés d'effets divers ne permettant pas un passage fluide.
De façon générale, il faudrait simplifier la configuration des techniques en évacuant toutes les installations obsolètes, ainsi que tous les accessoires, fixations, ... et reboucher les percements pour passage de tuyauteries dans les murs et plafonds. L'évacuation ou le rangement des effets divers suivi d'un bon nettoyage rendrait aux caves un aspect plus praticable.
INSTALLATIONS TECHNIQUES
54 %
Réalisation perfectibles des installations de chauffage (cablages, tuyauteries, conduit de fumée,...)
L'installation de l'électricité est disparate et peu règlementaire. La visite d'un organisme agréé pour le contrôle des installation est vivement recommandée.